アメリカ不動産投資の税金：購入・賃貸収入・売却時の税務ポイント

アメリカ不動産への投資は、魅力的なリターンをもたらす可能性がありますが、それに伴う税務上の義務と機会を理解することが成功の鍵です。米国税理士として、今回はアメリカ不動産投資の「購入時」「賃貸収入発生時」「売却時」それぞれのフェーズで知っておくべき税務ポイントを解説します。

1. 不動産購入時の税務ポイント

不動産を購入する際、将来の税金計算に影響を与える重要な要素がいくつかあります。

固定資産税 (Property Tax): アメリカの不動産所有者は、州や地方自治体に対して固定資産税を支払う義務があります。この税金は通常、年間で支払われ、連邦所得税の計算上、控除の対象となる場合があります。
減価償却の基礎 (Depreciation Basis): 投資用不動産の場合、建物の部分（土地は除く）は減価償却の対象となります。購入価格から土地の価値を除いた金額が減価償却の基礎となり、将来の賃貸収入に対する課税所得を減らす重要な要素です。
取得費用 (Closing Costs): 登記費用、弁護士費用、鑑定費用など、購入時に発生する様々な費用があります。これらの中には、減価償却の基礎に含めるものや、特定の条件で控除可能なものがあります。

2. 賃貸収入発生時の税務ポイント

不動産を賃貸して収入を得る場合、以下の税務上のポイントを考慮する必要があります。

賃貸収入の計上 (Rental Income): 家賃収入はもちろん、敷金（Security Deposit）のうち返還されない部分や、テナントによる修繕費の支払いなども賃貸収入として計上する必要があります。
経費の控除 (Deductible Expenses): 賃貸事業に関連する合理的な費用は、収入から控除することができます。これには、固定資産税、住宅ローン利息、保険料、修繕費、管理費、弁護士費用などが含まれます。
減価償却 (Depreciation): 前述の通り、建物部分は減価償却を通じて毎年一定額を費用として計上できます。これにより、実際のキャッシュアウトがないにもかかわらず課税所得を減らすことができ、節税効果が非常に高いです。
パッシブ活動損失の制限 (Passive Activity Loss Limitations): 賃貸活動は通常「パッシブ活動」とみなされ、ここから生じた損失は、他のパッシブ活動から生じた所得とのみ相殺が可能です。ただし、一定の条件を満たす「不動産専門家 (Real Estate Professional)」にはこの制限が適用されません。
外国人投資家へのFIRPTA (FIRPTA for Foreign Investors): 外国人（非居住外国人）がアメリカ不動産を所有し、賃貸収入を得る場合、一般的にはネットベース課税（総収入から経費を差し引いた純利益に対して課税）を選択できます。この選択をしない場合、総収入に対して30%の源泉徴収が行われます。

3. 不動産売却時の税務ポイント

投資用不動産を売却する際には、キャピタルゲイン税やFIRPTA源泉徴収に注意が必要です。

キャピタルゲイン税 (Capital Gains Tax): 不動産の売却益（売却価格から取得費用や売却費用、減価償却累計額を差し引いた金額）には、キャピタルゲイン税が課されます。保有期間が1年を超える場合は長期キャピタルゲインとなり、短期キャピタルゲインよりも低い税率が適用されることが多いです。
減価償却のリカプチャー (Depreciation Recapture): 過去に計上した減価償却費は、売却時に「減価償却のリカプチャー」として通常の所得税率（最大25%）で課税される場合があります。これは、減価償却によって得られた税制優遇が売却時に一部相殺される仕組みです。
FIRPTA源泉徴収 (FIRPTA Withholding): 外国人（非居住外国人）がアメリカ不動産を売却する場合、売却価格の15%（特定の条件では10%）が源泉徴収されることが義務付けられています（FIRPTA: Foreign Investment in Real Property Tax Act）。これはあくまで源泉徴収であり、最終的な税額ではありません。過払い分は確定申告後に還付されます。
1031交換 (1031 Exchange): 投資用不動産を売却し、その売却益を同種（Like-Kind）の別の投資用不動産に再投資する場合、キャピタルゲイン税の支払いを繰り延べることができる制度です。特定の厳格なルールに従う必要があります。

まとめ

アメリカ不動産投資は、その魅力的なリターンの一方で、複雑な税務ルールが伴います。購入から賃貸、そして売却に至るまで、各段階で適切な税務計画を立てることが、投資の成功には不可欠です。特に外国人投資家の方々は、FIRPTAなど特有の規定に注意が必要です。

本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の税務アドバイスではありません。具体的な投資や税務計画については、必ず米国税理士（Enrolled Agent）または公認会計士（CPA）にご相談ください。

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