賃貸用不動産をアメリカで長年保有し、いよいよ売却するという段階で、多くのオーナーが見落としがちなのが「デプリシエーション・リキャプチャー（Depreciation Recapture）」です。減価償却によって毎年の税負担を軽減してきた反面、売却時にはその累計額に応じた追加課税が発生します。本記事では、賃貸物件の売却で発生するリキャプチャー課税の仕組みと計算の考え方を解説します。
なぜ売却時に「追加課税」が発生するのか
賃貸用不動産（建物部分）は、保有期間中、毎年MACRS（修正加速度原価回収法）に基づく減価償却費を必要経費として計上できます。この減価償却費は不動産の税務上の簿価（Basis）を毎年引き下げていきます。売却時のキャピタルゲインは「売却価格 − 簿価」で計算されるため、減価償却を計上すればするほど簿価が下がり、結果として売却時のキャピタルゲインは大きく計算されることになります。つまり、保有中に得ていた減価償却による節税効果は、売却時に「まとめて取り戻される（リキャプチャーされる）」構造になっているのです。
「Unrecaptured Section 1250 Gain」と最大25%の税率
個人が保有する賃貸用不動産（建物部分）を売却した場合、通常の長期キャピタルゲイン税率（0%・15%・20%）とは別に、これまでに計上した減価償却費に相当する部分の利益には、「Unrecaptured Section 1250 Gain」として最大25%の税率が適用されます。これは、個人の動産（機械設備等）に適用されるSection 1245の全額リキャプチャー（通常所得として課税）とは異なり、不動産（Section 1250資産）に特有の緩和されたルールです。1986年以降、建物の減価償却は定額法（Straight-Line）のみが認められているため、実務上、賃貸物件の売却益のほとんどはこの「最大25%」のカテゴリーに該当します。
売却益の内訳イメージ
賃貸物件を売却した場合の利益は、税務上おおむね次のように区分されます。
- Unrecaptured Section 1250 Gain：これまでに計上した減価償却費の累計額に対応する利益部分。最大25%の税率。
- 通常の長期キャピタルゲイン：物件の値上がり益のうち、減価償却累計額を超える部分。通常の長期キャピタルゲイン税率（0%・15%・20%）。
例えば、取得価格50万ドルの物件で、保有期間中に10万ドルの減価償却を計上し、80万ドルで売却したとします。この場合、簿価は40万ドル（50万−10万）となり、売却益は40万ドル（80万−40万）です。このうち10万ドル分（減価償却累計額）が最大25%課税のUnrecaptured Section 1250 Gain、残りの30万ドルが通常の長期キャピタルゲイン税率の対象になります。
「減価償却を計上しなかった」場合でも課税される「Allowed or Allowable」ルール
ここで特に注意すべき落とし穴が、「Allowed or Allowable（計上した、または計上できたはずの金額）」というルールです。何らかの理由で確定申告上、減価償却費を計上し忘れていた場合でも、リキャプチャー課税の計算においては「本来計上できたはずの減価償却額」を基準に売却益が計算されます。つまり、「節税メリットを受け取っていないのに、売却時の追加課税だけは発生する」という、納税者にとって最も避けたい事態が起こり得ます。過去の申告で減価償却の計上漏れに気づいた場合は、Form 3115（会計方法の変更申請）を用いて遡及的に減価償却を計上し直す救済策があるため、売却前に必ず過去の申告内容を確認することをおすすめします。
非居住者の場合の追加論点
日本居住者が売主である場合、この売却益の計算とは別に、決済時にはFIRPTAに基づく源泉徴収（原則15%）が課されます。源泉徴収はあくまで売却代金を基準にした概算的な徴収であるため、最終的な納税額（通常の長期キャピタルゲイン部分＋Unrecaptured Section 1250 Gain部分の合算）はForm 1040NRの確定申告で確定させ、源泉徴収額との差額を精算する流れになります。
よくある質問
Q. 売却損が出た場合でもリキャプチャー課税は発生しますか？
A. いいえ。リキャプチャー課税はあくまで「売却益（ゲイン）」が発生した場合にのみ適用されます。売却損（キャピタルロス）が出ている場合、Unrecaptured Section 1250 Gainという概念自体が生じません。
Q. リキャプチャー課税を避ける方法はありますか？
A. 完全に避けることは難しいですが、1031 Exchange（同種交換）を利用することで、売却時点での課税（リキャプチャー分を含む）を将来の買い替え先物件の売却時まで繰り延べることが可能です。ただし、繰延であって免除ではない点、また非居住者の場合はFIRPTA源泉徴収との調整が必要になる点は別記事で解説の通りです。
本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の税務アドバイスに代わるものではありません。減価償却の計上履歴は物件ごとに異なるため、売却前に必ず専門家によるシミュレーションを受けることをおすすめします。
まとめ
賃貸物件の売却では、値上がり益だけでなく、これまで享受してきた減価償却の節税効果そのものが最大25%の税率で追加課税される点を必ず織り込んでおく必要があります。特に「計上し忘れていた減価償却」まで課税計算に含まれてしまう「Allowed or Allowable」ルールは見落とされがちな重要ポイントです。売却を検討し始めた段階で、保有期間中の減価償却履歴を専門家とともに確認し、正確な税負担を見積もっておくことをおすすめします。