自宅の空き部屋やセカンドハウスをAirbnbやVrboに出している、あるいは米国の投資物件を短期賃貸で運用している。こうした短期賃貸（Short-Term Rental）の税務は、通常の年間賃貸とは異なる特有のルールが多く、「Schedule EなのかSchedule Cなのか」「自営業税はかかるのか」「宿泊税はだれが納めるのか」で迷う方が少なくありません。この記事では、14日ルール、所得区分の判定、受動的損失（PAL）ルールとの関係、減価償却期間、州・市の宿泊税、そして日本居住者が米国物件を運用する場合の源泉徴収まで、2026年時点のルールで整理します。
14日ルール（Section 280A(g)）：短期間だけ貸すなら申告不要
自分が居住用として使っている住宅（自宅やセカンドハウス）を、年間で15日未満しか貸していない場合、その賃貸収入は課税所得に含めなくてよく、逆に賃貸に関する費用も控除できません。大きなスポーツイベントや学会の期間だけ自宅を貸すようなケースが典型です。14日を超えて貸した場合は全額が課税対象となり、費用を賃貸日数と個人使用日数で按分して申告します。
なお、その住宅が「居住用」に該当するかは、個人使用日数が「14日」または「賃貸日数の10％」のいずれか多い日数を超えているかで判定します。居住用に該当する物件（いわゆる混合使用）では、賃貸に係る費用の控除は賃貸収入の範囲内に制限され、超過分は翌年以降に繰り越します。
Schedule EかSchedule Cか：分かれ目は「実質的なサービス」
短期賃貸の収入は、原則としてSchedule E（賃貸所得）で申告します。宿泊者の入れ替え時の清掃、光熱費・Wi-Fiの提供、タオルやリネンの用意といった通常の付帯サービスだけであれば、Schedule Eのままです。一方、宿泊中の毎日の清掃や朝食の提供、送迎、コンシェルジュ的なサービスなど、宿泊者の便益のために「実質的なサービス（substantial services）」を提供している場合は、ホテル業と同様の事業とみなされ、Schedule C（事業所得）での申告になります。
- Schedule E：自営業税（Self-Employment Tax）はかからない。損失は受動的損失ルールの制限を受ける。
- Schedule C：自営業税15.3％（2026年の社会保障税の課税上限は給与ベースで184,500ドル、メディケア税は上限なし）の対象。ただし事業として損失を他の所得と通算しやすく、Solo 401(k)などの拠出も可能になる。
受動的損失（PAL）ルールと「7日ルール」
通常の賃貸活動は、内国歳入法469条上「受動的活動」とされ、損失は原則として給与所得などと相殺できません（調整後総所得10万ドル以下で積極的に関与している場合の25,000ドル特例を除く）。ところが財務省規則では、宿泊者一人あたりの平均利用期間が7日以下の活動は「賃貸活動」に該当しないと定められています。この場合、オーナーが「実質的参加（material participation）」の要件（年間500時間以上、または100時間以上でかつ他の誰よりも多く関与しているなど）を満たせば、減価償却で生じた損失を給与所得と通算できる可能性があります。この取扱いは「短期賃貸の抜け道」と呼ばれることもありますが、管理会社に運営を委託している場合は実質的参加の証明が難しく、時間記録（ログ）の保存が不可欠です。
減価償却は27.5年か39年か
居住用賃貸不動産の減価償却期間は27.5年ですが、この区分は「賃貸収入の80％以上が住居として使用される住宅ユニットから生じている」ことが条件です。宿泊者が主に30日未満の一時滞在（transient）で利用する物件は住居として使用されているとはみなされず、非居住用不動産として39年での償却になる可能性があります。年間賃貸から短期賃貸に切り替えた場合や、混合使用の物件では、償却期間の見直しが必要になることがあります。
宿泊税（Occupancy Tax）と売上税：ニューヨークの例
短期賃貸には、所得税とは別に州・市の宿泊税や売上税がかかります。ニューヨーク州では2025年3月1日から、短期賃貸ユニットの宿泊に州・地方の売上税と1泊1ユニットあたり1.50ドルの州宿泊ユニット料が適用され、AirbnbなどのBooking Serviceが原則として徴収・納付する仕組みになりました。ニューヨーク市ではさらにホテル客室占有税（5.875％と1室1日あたり最大2ドルの定額）が加わり、合計すると宿泊料金の約14.75％に定額料金が上乗せされる水準です。ニューヨーク市では加えて、2023年9月施行のLocal Law 18により、30日未満の短期賃貸はホストが市に登録し、滞在中ホストが同居していること、宿泊者は2名までといった厳しい条件を満たす必要があります。物件のある州・市ごとにルールが異なるため、プラットフォームが代理徴収している税目と、自分で登録・納付が必要な税目を必ず切り分けてください。
日本居住者が米国物件を短期賃貸する場合
米国非居住者が受け取る米国の賃貸収入は、原則として総額に対して30％の源泉徴収がなされます。Airbnbなどのプラットフォームは税務フォームの提出を求め、Form W-8BENのみを提出すると30％が差し引かれます。賃貸収入を米国内の事業と実質的に関連する所得として純額課税を選択する（Section 871(d)のNet Election）場合は、Form W-8ECIを提出することで源泉徴収を回避し、Form 1040-NRで費用控除後の所得に累進税率で課税を受けることができます。また、日本側では民泊などの宿泊事業による所得は原則として雑所得とされており、損失を他の所得と通算できない点も踏まえて、日米双方で申告を行う必要があります。
よくある質問
Airbnbから届くForm 1099-Kの金額と、自分の手取りが一致しません。どう申告しますか？
1099-Kにはプラットフォーム手数料や宿泊者から預かった清掃費などを含む総額が記載されることが多いです。申告では総収入を1099-Kの金額と整合させたうえで、手数料・清掃費・光熱費・減価償却などを費用として控除します。金額が食い違うとIRSから照会が来やすいため、明細のCSVを保存しておいてください。なお、2026年分から1099-Kの発行基準は年間2万ドル超かつ200件超に戻っていますが、州によってはより低い基準で発行されます。
自宅の一室を貸しています。住宅ローン利子や固定資産税はどう扱いますか？
貸している部屋の面積や日数に応じて按分し、賃貸部分はSchedule Eの費用、個人使用部分はSchedule Aの項目別控除（住宅ローン利子やSALT控除の上限内）として扱います。混合使用の物件では、賃貸に係る費用の控除が賃貸収入の範囲内に制限される点に注意してください。
管理会社に運営を任せていますが、7日ルールで損失を給与と通算できますか？
平均利用期間が7日以下でも、損失を通算するにはオーナー自身の実質的参加が必要です。管理会社がほぼすべての業務を行っている場合、100時間以上かつ他の誰よりも多く関与しているという要件を満たすのは難しいのが実情です。参加時間のログを残し、要件を満たせるかを専門家と確認してください。
本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の税務アドバイスに代わるものではありません。実際の判断にあたっては、最新のIRS規則および各州・市の規定をご確認のうえ、米国税務の専門家にご相談ください。
まとめ
短期賃貸の税務は、14日ルールで申告不要になるケースから、実質的なサービスの有無によるSchedule E／Cの判定、7日ルールと実質的参加による損失通算の可否、27.5年か39年かの償却期間、そして州・市ごとに異なる宿泊税まで、判断ポイントが多層的です。日本居住者であればW-8ECIとNet Electionの選択が手取りを大きく左右します。予約データと稼働日数、参加時間の記録を年初から整えておくことが、適切な申告と節税の前提になります。