米国不動産投資と遺産税（Estate Tax）：非居住外国人の$60,000の壁と対策

米国に賃貸不動産や別荘を保有する日本居住者にとって、所得課税（家賃収入や売却益への課税）はよく知られていますが、見落とされがちなのが「万が一オーナーが亡くなった場合の米国遺産税（Estate Tax）」です。日本の相続税とは制度も非課税枠も大きく異なり、事前の対策なしでは高額な税負担が生じる可能性があります。本記事では、非居住外国人が米国不動産を保有する際の遺産税リスクと、代表的な対策を解説します。米国遺産税そのものの基礎については別記事「米国遺産税の基礎」でも解説していますので、本記事では米国不動産投資家に特有の論点に絞ります。

非居住外国人の非課税枠はわずか6万ドル

米国市民・米国に住所（Domicile）を持つ人が亡くなった場合、2026年時点で1,500万ドルの非課税枠（One Big Beautiful Bill Actにより恒久化され、以後インフレ調整）が適用されますが、日本居住者のような非居住外国人（Nonresident Alien, かつ米国に住所を持たない者）の場合、米国内資産（US-situs Assets）に対する非課税枠はわずか60,000ドルです。米国内に所在する不動産は、原則としてこの「米国内資産」に該当するため、非課税枠を超える部分には最大40%の累進税率で遺産税が課されます。数十万〜数百万ドル規模の不動産を保有している場合、この非課税枠の小ささは深刻なリスクになります。

日米相続税条約による軽減の可能性

日本と米国の間には、古くから相続税・贈与税に関する租税条約（日米相続税条約）が存在し、一定の要件のもとで、単純な6万ドルの非課税枠よりも有利な「按分控除（Prorated Unified Credit）」の適用を受けられる場合があります。これは、米国市民・居住者が本来受けられる非課税枠を、被相続人の全世界の遺産総額に占める米国内資産の割合で按分し、その按分後の金額を非課税枠として使えるという仕組みです。全世界の遺産に占める米国不動産の割合が小さいほど、この按分控除は有利に働きます。ただし、この条約適用の要件や計算方法は複雑であり、必ず専門家による個別の適用可否の確認が必要です。

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申告義務：Form 706-NA

非居住外国人の米国内資産の総額が非課税枠（原則6万ドル、条約適用時はその按分額）を超える場合、相続人はForm 706-NA（非居住外国人の遺産税申告書）を、原則として死亡日から9ヶ月以内に提出する必要があります。Form 4768により6ヶ月の延長が可能です。この申告・納税を怠ると、米国内資産（不動産を含む）の名義変更や売却手続きが事実上ストップしてしまうケースがあるため、相続人が日本にいる場合でも速やかな対応が求められます。

代表的な対策：ブロッカー法人の活用

米国不動産を個人名義で直接保有する代わりに、米国外（例えば日本や第三国）で設立した法人（いわゆる「ブロッカー法人」）を通じて間接的に保有する方法が、遺産税対策として広く使われています。米国の遺産税制度上、外国法人の「株式」は、その法人が米国不動産を保有していたとしても、原則として米国内資産（US-situs Property）には該当しないとされているためです。オーナーが亡くなった際に相続されるのは「外国法人の株式」であり、米国不動産そのものではないため、遺産税の課税対象から外れる、という理屈です。

ただし、この方法にはトレードオフがあります。外国法人が米国不動産を保有・売却する場合、その法人自体が米国法人税やFIRPTA源泉徴収、場合によってはBranch Profits Taxに類する追加課税の対象になり得るため、遺産税は回避できても、保有中・売却時の課税は個人保有の場合より重くなる可能性があります。物件の想定保有期間・将来の売却予定・オーナーの資産全体における米国不動産の位置づけを踏まえて、税理士とともに構造を設計する必要があります。

もう一つの対策：生命保険の活用

非居住外国人が受取人となる生命保険金は、原則として米国内資産に該当しないため、遺産税の課税対象から除外されます。想定される遺産税額をあらかじめ試算し、その金額をカバーできるだけの生命保険（米国内資産以外の保険商品を含む）に加入しておくことで、実際に相続が発生した際の納税資金を確保する、という実務的な対策も広く用いられています。

よくある質問

Q. 別荘など、賃貸に出していない自己使用の不動産でも対象になりますか？

A. はい。遺産税の課税対象となる「米国内資産」の判定に、賃貸用か自己使用かという区別はありません。ハワイやカリフォルニアの別荘なども同様に米国内資産として扱われます。

Q. 米国のLLC名義で不動産を保有していれば遺産税は回避できますか？

A. 単独オーナーの米国LLC（Disregarded Entity）は、遺産税の判定上、個人が直接不動産を保有しているのと同様に扱われるため、遺産税の回避にはなりません。遺産税対策として機能するのは「米国外で設立された法人」を介する場合に限られる点に注意が必要です。

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本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の税務・相続対策アドバイスに代わるものではありません。日米相続税条約の適用可否やブロッカー法人の設計は個別事情によって最適解が異なるため、保有資産の状況に応じて専門家にご相談ください。

まとめ

米国不動産投資では所得税・売却益課税に目が向きがちですが、非居住外国人の米国遺産税の非課税枠がわずか6万ドルしかないという事実は、資産規模が大きくなるほど無視できないリスクになります。日米相続税条約による按分控除の可能性、ブロッカー法人の活用、生命保険による納税資金確保など、複数の選択肢を比較検討し、早めに対策を講じておくことをおすすめします。

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