赴任中に日本の自宅を貸すときの税金：非居住者の源泉徴収（20.42%）、日本の確定申告と米国 Schedule E【2026年】

米国への赴任や転職で日本を離れるとき、空いた自宅を賃貸に出す方は少なくありません。このときの家賃収入には、日本と米国の両方の税金が関係します。日本では「非居住者が受け取る日本の不動産の賃貸料」として課税され、米国では居住者として世界中の所得を申告する中に、日本の家賃も含まれるためです。

この記事は、米国に住みながら日本の持ち家を貸している方、これから貸す予定の方に向けて、①借主が家賃から源泉徴収する場合としない場合、②非居住者としての日本の確定申告と住宅ローン控除の扱い、③米国の Schedule E での申告、減価償却、外国税額控除を、一つの流れで整理します。

2026 年中に賃貸を始めた方は、2027 年 2 月 16 日から 3 月 15 日までが日本の 2026 年分の確定申告期間です。なお国税庁の案内では、2027 年（令和 9 年）分以後は源泉徴収される税の内訳が「所得税・防衛特別所得税・復興特別所得税」になりますが、税率は 20.42% と示されています。

結論／要点

• 借主が法人（社宅としての借上げなど）であれば、借主は家賃を支払う際に 20.42% を源泉徴収します。借主が「自分や親族の住まいとして借りる個人」であれば、源泉徴収は不要です。
• 源泉徴収の有無にかかわらず、日本の不動産の賃貸収入は、非居住者でも確定申告（総合課税）の対象です。納税管理人を定め、原則として翌年 2 月 16 日〜3 月 15 日に申告し、源泉徴収税額を精算します。
• 住宅ローン控除は、本人も家族も住まずに賃貸している期間は受けられません。転任命令などで住まなくなり、帰国後に再び住む場合は、残りの控除期間について再適用できることがあります（再入居した年に賃貸していれば、その翌年から）。
• 米国では日本の家賃収入も Schedule E で申告します。2018 年以降に賃貸を始めた国外の住宅は、ADS（代替減価償却制度）の 30 年・定額法で減価償却します。
• 日本で負担した所得税は、Form 1116 で米国の外国税額控除の対象になります。ただし、還付される見込みの部分は対象外です。

日本では「非居住者の国内源泉所得」として課税されます

所得税法上の居住者は「国内に住所を有し、または現在まで引き続いて 1 年以上居所を有する個人」で、それ以外の個人が非居住者です。国税庁は、日本の会社に勤める人が 1 年以上の予定で海外に転勤すると、一般に非居住者になると説明しています。

非居住者は、日本国内で生じた所得（国内源泉所得）についてだけ日本で課税されます。日本にある不動産の貸付けによる対価はこの国内源泉所得に当たり、総合課税で確定申告をする所得とされています。非居住者期間中の不動産所得の計算方法は、居住者と同じです。

日米租税条約でも、一方の国の居住者が他方の国にある不動産から得る所得は、不動産のある国で課税できるとされています（第 6 条）。日本の家賃にはまず日本が課税し、米国側で二重課税を調整する、という流れです。

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借主の源泉徴収：税率 20.42% と「個人が自宅として借りる」例外

非居住者に日本の不動産の賃借料を支払う人は、個人・法人を問わず、支払いの際に 20.42% の税率で所得税と復興特別所得税を源泉徴収し、原則として翌月 10 日までに納付しなければなりません。ただし、土地や家屋を「自己またはその親族の居住の用に供するために借り受けた個人」が支払う賃借料は、源泉徴収の必要がありません。

借主	用途	源泉徴収
法人（社宅としての借上げ、転貸する会社など）	社員の住まい、転貸など	必要（20.42%）
個人	事務所・店舗など、自分や親族の住まい以外	必要（20.42%）
個人	自分または親族の住まい	不要

源泉徴収をするのは借主ですが、借主はオーナーが非居住者だと知らなければ対応できません。契約の前に、管理会社や借主に「オーナーは海外に住む非居住者である」と伝え、誰が源泉徴収をするのかを確認しておきましょう。管理会社が家賃を集金して送金する場合などの扱いは、契約の形によって変わることがあるため、個別の確認が必要です。

借主が自宅として借りる個人で源泉徴収がない場合でも、税金がかからないわけではありません。その場合は、次に説明する確定申告で所得税を納めます。

日本の確定申告：納税管理人を決めて申告します

非居住者が日本で確定申告をする場合は、納税管理人を定め、「所得税・消費税の納税管理人の選任・解任届出書」を税務署に提出します。納税管理人は、本人に代わって申告や納税を行う人で、個人でも法人でもかまいません。申告の時期は、出国のタイミングによって次のように分かれます。

ケース	申告の内容と時期
年の途中で出国し、出国時までに納税管理人を届け出た	1 月 1 日〜出国日のすべての所得と、出国後の国内源泉所得を合わせて、翌年 2 月 16 日〜3 月 15 日に申告
納税管理人を届け出ずに出国した	出国時までに居住者期間の所得について準確定申告。その後に国内源泉所得が生じたら、翌年 2 月 16 日〜3 月 15 日に、居住者期間の所得も含めて改めて申告
1 年を通じて海外に住んでいる	国内源泉所得が所得控除の合計額を超える場合、原則として翌年 2 月 16 日〜3 月 15 日に申告

源泉徴収された税額は、確定申告で計算した税額から差し引いて精算します。源泉徴収税額のほうが多ければ、還付申告もできます。

非居住者として申告する年は、使える所得控除が限られます。国税庁の案内では、雑損控除（非居住者期間は国内資産の損失に限る）、寄附金控除、基礎控除はどのケースでも適用でき、医療費控除、社会保険料控除、生命保険料控除などは居住者期間に支払った金額で計算するとされています。

自宅を賃貸に回したときの日本の減価償却

住んでいた家を賃貸用に転用した場合、日本の減価償却は「住んでいた期間の減価」を先に差し引いてから始めます。国税庁が示す計算の流れは次のとおりです。

1. 法定耐用年数の 1.5 倍の年数に対応する旧定額法の償却率を使い、「取得価額 × 0.9 × その償却率 × 住んでいた期間の年数」で、居住期間中の減価の額を計算します（6 か月以上の端数は 1 年、6 か月未満は切り捨て）。
2. 取得価額からこの金額を差し引いた残りが、転用時の未償却残額です。
3. 転用後は、取得時期に応じた方法（2007 年 4 月 1 日以後の取得なら定額法）で、「取得価額 × 償却率 × 賃貸した月数 ÷ 12」を毎年の減価償却費とします。

国税庁の例では、木造住宅（法定耐用年数 22 年）について、1.5 倍の 33 年に対応する旧定額法の償却率 0.031 を使い、転用後は定額法の償却率 0.046 を使っています。なお、土地は時の経過で価値が減らない資産なので、減価償却の対象になりません。

住宅ローン控除：賃貸中は使えず、帰国後に「再適用」できる場合があります

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、原則として取得から 6 か月以内に住み始め、その年の 12 月 31 日まで引き続き住んでいることが要件です。海外赴任との関係は、次のように整理できます。

• 家族ごと転居して自宅を賃貸に出した場合：家族とともに住まなくなった期間は、控除を受けられません。
• 家族が日本の家に住み続ける場合（単身赴任）：2016 年 4 月 1 日以後に取得した住宅であれば、本人が非居住者でも、生計を一にする親族が年末まで住み続けているなどの要件のもとで適用を受けられます。家を貸す場合とは別のケースです。

控除を受けていた方が家族とともに転居し、帰国後に再び住む場合は、次の要件をすべて満たせば、残りの控除期間について再適用を受けられます。

• 勤務先からの転任命令など、これに準ずるやむを得ない事由で住まなくなったこと
• 住まなくなる日までに一定の手続き（「転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書」の提出など）をしていること

要件は「転任命令その他これに準ずるやむを得ない事由」なので、自分の判断で転職して渡米した場合に当てはまるかどうかは、事前に確認が必要です。

もう一つ注意したいのが、再入居した年に家を貸していた場合です。国税庁の質疑応答事例では、再び住み始めた年にその家屋を賃貸の用に供していた場合、再適用はその年の翌年以後の年分からとされています。また、控除期間は延長されないため、海外にいた期間の分が後から戻ることはありません。帰国時期が決まったら、賃貸契約の終了日と再入居日、必要な届出の有無を早めに確認しておきましょう。

米国の申告：Schedule E と国外の住宅の減価償却

米国の居住者（グリーンカード保有者や、滞在日数による判定で居住者となる人など）は、世界中の所得を米国で申告します。日本の家賃収入も例外ではなく、Form 1040 の Schedule E（Part I）で申告します。物件が外国にある場合は、Line 1a に市区町村、都道府県、国名、郵便番号を記入します。

金額はすべて米ドルで報告します。IRS は、収入や費用を受け取った・支払ったときの為替レートを使うよう案内しています。ローン利息、固定資産税、保険料、管理会社への手数料、修繕費などの経費も差し引けるため、日本の確定申告用の収支記録を月ごとに整理し、ドル換算して使えるようにしておくと効率的です。

減価償却：ADS 30 年・定額法

米国では、その年に主として米国外で使用される有形資産には、ADS（代替減価償却制度）を使うことが義務づけられています。住宅用賃貸物件の ADS の回収期間は、2018 年以降に事業供用（placed in service）したものは 30 年、2017 年以前に事業供用したものは原則 40 年です。米国内の住宅用賃貸物件で通常使う GDS の 27.5 年とは期間が違います。方法は定額法で、月の途中で事業供用したとみなすミッドマンス・コンベンションを使います。

項目	日本（所得税）	米国（連邦所得税）
償却の基礎	取得価額（住んでいた期間の減価を差し引いて未償却残額を計算）	賃貸に転用した時点の時価と調整後取得価額のいずれか低いほう
償却期間	法定耐用年数（例：木造住宅 22 年）	ADS 30 年（2018 年以降に賃貸を始めた国外の住宅）
方法	定額法（2007 年 4 月 1 日以後の取得）	定額法・ミッドマンス・コンベンション
始まる時期	賃貸の用に供した月から	賃貸できる状態になったとき（ready and available for rent）
土地	対象外	対象外

土地は償却できないため、建物部分を区分します。賃貸を始めた年は Form 4562 を添付します。

赤字になった場合は、パッシブ活動の損失の制限（Form 8582）によって、その年に他の所得と相殺できる金額が制限されることがあります。

二重課税の調整：外国税額控除（Form 1116）

日米租税条約では、米国は米国の法令に従い、その制限の範囲内で、米国の居住者・市民に日本の税額を米国の税額から控除することを認めています（第 23 条）。実務では Form 1116 で外国税額控除を計算します。賃料は、事業として行う「アクティブ」な賃貸を除き、一般にパッシブ・カテゴリーの所得に区分されます。

注意したいのは、源泉徴収された金額がそのまま控除の対象になるわけではない点です。IRS は、控除の対象は法的に確定した実際の外国税額に限られ、請求すれば還付される見込みが高い税額は控除できないと説明しています。日本の確定申告で源泉税の一部が還付になるなら、その部分は外国税額控除に使えません。日本の申告で最終的な税額を確定させることが、米国側の計算の前提になります。

外国税額をドルに換算するときは、原則として納付した日（源泉徴収された日）のレートを使います。税額控除の代わりに Schedule A の項目別控除として差し引く方法もあり、IRS は両方を計算して有利なほうを選ぶよう勧めています。

具体例：法人に社宅として貸した場合の数字の流れ

例：以下は説明用の仮の数字です。2016 年 4 月に新築の木造戸建て（建物部分の取得価額 3,000 万円）を取得して住み始め、2026 年 4 月 1 日から日本の法人に社宅として月 20 万円で貸したとします。為替レートは計算を簡単にするため 1 ドル＝150 円とし、米国での減価償却の基礎は、時価のほうが低く $200,000 と仮定します。

項目	計算	金額
2026 年の家賃収入（4〜12 月）	20 万円 × 9 か月	180 万円
借主（法人）が源泉徴収する額	180 万円 × 20.42%	36 万 7,560 円
オーナーの受取額（源泉徴収後）	180 万円 − 36 万 7,560 円	143 万 2,440 円
日本：居住期間 10 年分の減価	3,000 万円 × 0.9 × 0.031 × 10 年	837 万円
日本：転用時の未償却残額	3,000 万円 − 837 万円	2,163 万円
日本：2026 年の減価償却費	3,000 万円 × 0.046 × 9/12	103 万 5,000 円
米国：家賃収入（ドル換算）	180 万円 ÷ 150	$12,000
米国：2026 年の減価償却費	$200,000 ÷ 30 × 8.5/12	約 $4,722

日本では、家賃 180 万円から減価償却費や固定資産税などの経費を差し引いた不動産所得をもとに税額を計算し、源泉徴収された 36 万 7,560 円と精算します。米国では、$12,000 から経費と減価償却費約 $4,722 を差し引いた所得を Schedule E に記入し、日本で最終的に負担した所得税を外国税額控除の計算に使います。日米で減価償却の基礎や期間が違うため、所得の金額が一致しないのは普通のことです。

借主が自分の住まいとして借りる個人だった場合は源泉徴収がないため、180 万円がそのまま支払われ、日本の税金は確定申告で納めます。

よくある質問

借主が個人なら、源泉徴収はいらないのですか？

自分や親族の住まいとして借りる個人であれば不要です。個人でも、事務所や店舗として借りる場合は 20.42% の源泉徴収が必要です。

納税管理人は誰に頼めますか？

個人でも法人でもかまいません。決めたら「所得税・消費税の納税管理人の選任・解任届出書」を税務署に提出します。

源泉徴収されていれば、日本の確定申告はしなくてよいですか？

日本の不動産の貸付けによる対価は、非居住者でも総合課税で確定申告をする所得です。国内源泉所得が所得控除の合計額を超える場合は、原則として申告が必要です。源泉徴収税額が多すぎれば、申告で還付を受けられます。

将来その家を売るとき、賃貸していたことは 3,000 万円特別控除に影響しますか？

以前に住んでいた家屋の場合、住まなくなった日から 3 年を経過する日の属する年の 12 月 31 日までに売ることが要件の一つです。国税庁は、住まなくなった日以後はどのような用途に使ってもかまわないとしているため、期限内の売却なら、賃貸していたこと自体は妨げになりません。ほかにも要件があるため、売却前に確認しましょう。

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出典：国税庁 No.2880 非居住者等に不動産の賃借料を支払ったとき／国税庁 No.1926 海外勤務中に不動産所得などがある場合／国税庁 No.2875 居住者と非居住者の区分／国税庁 No.1234 転勤と住宅借入金等特別控除等／国税庁 質疑応答事例「住宅借入金等特別控除の再適用を受けるための手続2」／国税庁 No.2109 新築家屋等を非業務用から業務用に転用した場合の減価償却／国税庁 No.2100 減価償却のあらまし／国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例／日米租税条約（2003 年署名、米国財務省）／IRS: Taxation of resident aliens／IRS: Instructions for Schedule E (Form 1040)／IRS Publication 527／IRS Publication 946／IRS: Foreign currency and currency exchange rates／IRS Publication 514／IRS: Instructions for Form 1116。2026 年 10 月時点の情報です。この記事は一般的な情報の提供を目的としたもので、個別の税務アドバイスではありません。